Після багаторічного мораторію в Україні нарешті з’явився ринок сільськогосподарської землі, який дозволить власникам повністю розпоряджатися нею. Звісно, повноцінно він запрацює не одразу, а у декілька етапів. Останній, а це продаж землі іноземцям, ще під питанням, адже для цього ще потрібно провести референдум. І не факт, що українці таку ініціативу підтримають.
Тож як працюватиме ринок землі та що зміниться для прикарпатців, розповідає Репортер.
Вільний через заборони
За словами начальниці відділу ринків і оцінки земель головного управління Держгеокадастру в Івано-Франківській області Катерини Антип, зняття мораторію на продаж у першу чергу стосується розпайованої у середині дев’яностих колгоспної землі. 29-річна заборона на продаж стосувалася ріллі, садів, сіножаті та пасовищ за межами населених пунктів.
З 1 липня землі сільськогосподарського призначення зможуть купити тільки фізичні особи, які є громадянами Україні. Але є обмеження – не більше 100 гектарів в одні руки, – розповідає Катерина Антип. – Другий етап розпочнеться з 1 січня 2024 року. Тоді разом із фізичними землю зможуть купувати й юридичні особи, але які зареєстровані виключно громадянами України. Тут також буде обмеження – 10 000 гектарів.
Щодо третього етапу, а це продаж землі іноземцям, то терміни поки що не визначені. Адже на це потрібен ще референдум.
У будь-якому разі, навіть попри результати референдуму, українську землю не зможуть купити громадяни Росії та компанії, які зареєстровані за кордоном, зокрема й в офшорних зонах. Також забороняється продаж земельних ділянок державної та комунальної власності. Їх можна лише здавати в оренду.
З паперами краще не зволікати
Перед тим, як продавати пай, треба перевірити, чи внесена ділянка у земельний кадастр і реєстр речових прав. Якщо ні, то, за словами фахівчині Івано-Франківського місцевого центру безоплатної правової допомоги Лілії Вінтонишин, зробити це потрібно негайно, аби оформити право власності. Для цього треба мати на руках документ, що посвідчує виділення землі – державний акт на право власності. Його можна отримати за місцем розташування ділянки.
Необхідно звернутися до міської, селищної або сільської ради із заявою, щоб пай виділили в натурі. Саме там, якщо приймуть таке рішення, випадуть акт на право власності, – пояснює Лілія Вінтонишин. – Далі треба йти у Держгеокадастр, аби внести земельну ділянку до кадастрової карти та присвоїти їй відповідний номер. Якщо усе це вже є, то далі зробити останній крок для приватизації: звернутись у місцевий ЦНАП до державного реєстратора, який видасть кінцевий документ – витяг з реєстру речових прав на нерухоме майно, який посвідчує право власності.
Багатьох власників паїв уже немає в живих, а їхні спадкоємці не оформили право спадщини у встановлений законом час – шість місяців. Тож тут може виникнути проблема.
Звичайно, можна звернутися до суду, який може продовжити термін для прийняття спадщини. Проте потрібна вагома причина. Це може бути тривале перебування за кордоном або хвороба. Також не менш важливо мати хорошого адвоката, який зможе це все обґрунтувати, – розповідає Лілія Вінтонишин. – Але слід звернути увагу на дуже важливий нюанс – якщо на момент смерті спадкоємець проживав із спадкодавцем, то земля переходить у спадщину автоматично. Аби це підтвердити, потрібно взяти довідку про спільне місце проживання. Її можна отримати у ЦНАПі або у старости, якщо проживаєте у селі.
За словами Вінтонишин, зволікати з приватизацією паїв не варто. Якщо землю не оформити, її можна позбутися. Адже у 2025 усі неприватизовані сільськогосподарські угіддя перейдуть у комунальну власність.
Особливості Прикарпаття
Якщо з документами на пай усе в порядку, то найпростіший спосіб її продати – через онлайн-аукціон. Хоча там виставлятимуть на продаж мало паїв, вважає експертка з земельних питань «Українського клубу аграрного бізнесу» Елліна Юрченко. Адже більшість власників – люди старшого або й дуже похилого віку. Тому, швидше за все, землю продаватимуть через нотаріусів.
Коли власник паю вирішить продати землю орендареві, то оформити продаж можна за день. Адже орендар має першочергове право на купівлю. Якщо ні, то укладання угоди розтягнеться на два місяця.
Коли власник землі хоче продати свою землю іншому, то йде до нотаріуса, який реєструє намір про продаж і проєкт угоди. Також він має повідомити про це орендаря, – зазначає Елліна Юрченко. – А той має місяць, аби передати своє право першочергової купівлі іншій особі або запропонувати продавцю кращі умови й перекупити ділянку. Ще місяць нотаріус буде перевіряти потенційного покупця, звіряти площі земельних ділянок з даними у кадастрі, та чи був безготівковий розрахунок, адже за готівку продавати землю не можна.
Експертка запевняє, що зараз прикарпатцям не вигідний продаж землі, краще здати в оренду. За її словами, орендна плата покриє суму продажу приблизно за сім років. Адже паювання на Прикарпатті має певну особливість.
Коли аналізувала розміри паїв в Україні, то помітила деяку особливість Івано-Франківщини – середній пай має площу близько гектара, – пояснює Юрченко. – Наприклад, на Прикарпатті є земельний масив в 11 гектарів, який розбитий на понад 200 ділянок! І такого багато. У решті областей паї значно більші. На Луганщині, приміром, 11 гектарів може бути тільки один пай. Тому продавати такі ділянки не вигідно: ні продавцю, ні покупцю. Щоб купити ті 11 гектарів, потрібно укласти понад 200 договорів, а для цього треба знайти всіх власників, а це ще та проблема. Не слід забувати, що треба й заплатити різні збори, податки та за роботу нотаріуса. Тож у деяких випадках послуги з продажу можуть перевищити саму ціну землі. Вважаю, що такі ділянки вигідніше здавати в оренду.
Ціна зростатиме повільно
Вартість землі у кожній області буде різною. Усе залежить від розміру орендної плати, нормативно грошової оцінки, розміру паю, а також від конкуренції. А чи не найголовніший критерій – цільове призначення. Тому ціни сільськогосподарських земель в різних регіонах коливатимуться від 1000 до 2500 доларів за гектар.
Ціна землі залежить від цільового призначення. Наприклад, якщо ділянка зареєстрована для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, але вона закинута, і її давно ніхто не обробляє, ціна буде нижча, – розповідає Елліна Юрченко. – Адже таку землю треба привести до порядку, аби щось на ній вирощувати. А це потребує певних затрат. Оброблені паї, звісно, будуть дорожчі. Окремо слід виділити неорні землі – пасовища та сіножатті. На них не можна вирощувати товарну сільськогосподарську продукцію, а лишень довгорічні трави або певні злакові культури, які потрібні для заготівлі кормів. Тому на такі землі ціна теж буде нижчою.
За її словами, подорожчання у найближчі три роки очікувати не слід. У 2024 ринок відкриють для юридичних осіб, тоді ціна може зрости на 30-40 %. Звісно, якщо буде конкуренція.
Усе залежить від того, чи влада допустить на ринок більше гравців, аби була більша конкуренція. Адже зараз не всі наші аграрії допущені до нього. Тому, чим більш вільний буде ринок, тим вищою буде ціна, – вважає Елліна Юрченко.
За словами Катерини Антип, зараз ціна орної землі в Івано-Франківській області трохи менша, ніж 1000 доларів. У кожному населеному пункті вона буде коливатися, але не набагато.
Щодо середньої нормативної грошової оцінки по області, то вона становить 26 087 грн. Оскільки у кожному населеному пункті затверджується своя нормативна грошова оцінка. На це впливає якість ґрунтів та багато інших факторів. Так, на Городенківщині чи Снятинщині земля буде дорожчою, ніж у решті області, бо там ґрунти кращі. Вважаю, що не варто спішити продавати землю, бо через декілька років, можливо, ціна буде іншою. Та й земельна ділянка нізвідки не з’явиться, уже все приватне. Я, напевне, зачекала б продавати землю, – підсумовує Катерина Антип.
