Оголошення виглядає привабливо: дві кімнати неподалік центру, ремонт, ціна трохи нижча за сусідні. У месенджері відповідає «помічниця власника». Охочих, каже, багато, тож квартиру притримають тому, хто перекаже частину оплати на картку. Документів ще ніхто не бачив, а гроші вже просять.
Гроші просять раніше, ніж показують документи
Платити просять ще до договору: «за бронь», «за ключі», «за перегляд». Поліція Тернопільщини 23 липня 2026 року описала схожий випадок: вигідне оголошення, передоплата, після переказу співрозмовник зникає. Поліцейські радять не поспішати з переказами незнайомцям і перевіряти житло та його власника.
Правило тут одне: до оплати огляньте квартиру, перевірте особу співрозмовника, документи про власність і його право здавати житло.
Хто має право здати квартиру
Наймодавцем за статтею 810 Цивільного кодексу є власник житла. Якщо власників кілька, своє право вони здійснюють за взаємною згодою (стаття 358), тож договір підписують усі або відсутні дають письмову згоду. Якщо квартира належить подружжю спільно, на найм потрібна ще й письмова згода чоловіка чи дружини власника (стаття 65 Сімейного кодексу).
Замість власника може діяти представник за довіреністю (статті 237 і 244). Людина, якій доручили тільки вести переговори, представником не вважається (частина друга статті 237). Ріелтор чи «менеджер» може показати квартиру, але без довіреності не має права підписувати договір і брати гроші за власника.
Як дізнатися власника з реєстру
Інформація з Державного реєстру речових прав відкрита, загальнодоступна й платна (стаття 32 закону № 1952-IV), тож довідку про чужу квартиру може замовити будь-хто. Шукають за адресою. У довідці видно власника й обтяження, як-от іпотеку чи арешт. Якщо квартира в іпотеці, до підписання перевірте згоду банку-іпотекодержателя на передачу житла в найм (стаття 9 Закону «Про іпотеку»).
Онлайн-послуга в Дії не працює: у квітні 2026 року Хмельницьке управління Мін’юсту пояснило це тимчасовим обмеженням доступу до електронних реєстрів, і 15 жовтня 2026 року вона досі була недоступна. Паперову довідку за паспортом і квитанцією видають ЦНАП, державний реєстратор або нотаріус, хоч би де була квартира. Плату рахують від прожиткового мінімуму (стаття 34 того ж закону), у 2026 році це 80 гривень. Покроковий порядок дій зібрано в посібнику, як перевірити власника квартири.
Якщо в довідці порожньо, це ще не шахрайство. Права, набуті до 2013 року й зареєстровані за тодішніми правилами, скажімо в БТІ, дійсні й без перенесення до реєстру (стаття 3 закону). Тоді просіть правовстановлюючий документ, наприклад свідоцтво про право власності чи договір купівлі-продажу.
Звірте реєстр з людиною на перегляді
Якщо договір підписує власник, його прізвище, ім’я та по батькові в довідці мають збігатися з паспортом чи ID-карткою. У представника перевірте його власний документ і довіреність, у піднаймодавця основний договір і згоду власника. Звірте й адресу з номером квартири. Документа не показують, кажуть, що власник «за кордоном і все на довірі», або в реєстрі інше ім’я, а довіреності немає? Розмову краще закінчити.
Що перевірити в довіреності
Форма довіреності залежить від форми правочину (стаття 245), а найм житла оформлюють письмово (стаття 811), тож нотаріус тут не обов’язковий. Проте до Єдиного реєстру довіреностей вносять лише нотаріальні й прирівняні до них, тож просіть нотаріальну й дивіться:
- дату і строк дії, бо без дати довіреність нікчемна (стаття 247);
- чи є право укласти договір найму та отримувати плату;
- чи збігається ім’я довірителя з власником у реєстрі.
Власник може будь-коли скасувати довіреність (стаття 249), а зі смертю довірителя вона припиняється (стаття 248). Відомості цього реєстру становлять нотаріальну таємницю. Та скорочений витяг можна отримати в нотаріуса за письмовим запитом, назвавши серію й номер бланка. У ньому перевірте дату посвідчення, строк і чи не припинено дію довіреності.
Коли піднайм законний
Буває, що здає орендар. Передати житло іншій людині він може тільки за згодою наймодавця (статті 774 і 823). Піднайм не триває довше за основний договір, а якщо той припиниться достроково, припиниться і ваш. Попросіть договір орендаря з власником і письмову згоду на піднайм, а власника звірте з реєстром.
Оголошення з позначкою «Перевірено»
На HataHub оголошення отримує позначку «Перевірено», коли особу автора встановлено через Дію, а право власності на об’єкт перевірено за державним реєстром. Видачу можна звузити фільтром «Лише перевірені оголошення». Таку позначку має далеко не кожне оголошення, а записи з позначкою «Агрегатор» цієї перевірки не проходили, тож для них потрібні всі кроки вище.
Що підписати і як платити
У договорі зазначте дані сторін за їхніми документами, представника та його повноваження, якщо підписує він, адресу з номером квартири, заставу з умовами повернення і розмір плати. Сам наймодавець змінити його не може, хіба що договір чи закон дозволяє інше (стаття 820). Платіть переказом на рахунок наймодавця з договору, а в призначенні вказуйте договір і місяць. Готівку віддавайте лише під розписку, яку одержувач мусить видати на вашу вимогу (стаття 545). Не погоджуйтеся на:
- переказ на картку «помічника» чи «родича»;
- оплату за посиланням із месенджера;
- будь-яку «бронь» до перегляду й перевірки документів.
Реклама
