Інвестиція в нерухомість на початковій стадії будівництва – це чудова можливість заощадити кошти. Однак це водночас високий ризик, адже забудовник може не завершити проект або ж ввести будинок в експлуатацію значно пізніше, ніж вказано у проектній документації. У 95% випадків девелопери затримують терміни здачі новобудов.
Для визначення термінів будівництва враховуються різні параметри: площа ЖК, технологія, природо-кліматичні фактори, місце розташування тощо. Перш ніж вкладати кошти, не завадить розібратися, скільки може тривати зведення житлового комплексу, щоб контролювати забудовника. Ось кілька способів, як розрахувати, наскільки близько закінчення будівництва.
Кількість поверхів і під’їздів
Комплекс із кількох новобудов зазвичай здають по черзі. Поки один будинок вводять в експлуатацію, у другому – виконують внутрішні оздоблювальні роботи, а в третьому – зводять стіни. Середня тривалість будівництва багатоповерхового об’єкта може складати від 1 до 4 років залежно від його площі й технології.
Новобудова може бути як односекційною, так і мати, наприклад, 10-12 секцій, що суттєво змінює термін будівництва. Дата здачі ЖК в експлуатацію залежить і від розмірів під’їздів у будинку. Квартири можуть бути рівномірно розташовані у квадраті навколо прогону або ж майданчик секції може розгалужуватися в різні боки, утворюючи витягнутий прямокутник із рядами квартир зліва та справа.
За тиждень реально збудувати 1 поверх невеликої за площею панельної багатоповерхівки. Тоді як у такій же монолітній новобудові один поверх буде готовий лише за 2 тижні. При визначенні приблизних термінів будівництва важливо знати площу новобудови й кількість поверхів у ній.
Матеріали
Як уже було зазначено вище, різні технології будівництва дозволяють досягти різної швидкості зведення будинку. Найшвидший спосіб здати об’єкт в експлуатацію – використати монолітно-каркасну технологію, наприклад як в ЖК Манхеттен.
Якщо ж основні конструкції зводять із цегли, це займе значно більше часу. У середньому на панельне будівництво багатоквартирного будинку висотою 12 поверхів витрачається близько 7 місяців. Монолітну новобудову зводитимуть 9 місяців, а цегляну – приблизно на 10% часу довше. Якщо за місяць можна побудувати 3 поверхи невеликого панельного об’єкта, то у випадку з будинком із цегли за той же термін вдасться закінчити лише 1 рівень.
Швидкість будівництва панельних будинків завжди була дуже високою завдяки тому, що всі конструкції – заводського виробництва: панелі, плити перекриття, сходові марші. На будівельному майданчику здійснюється лише монтаж. Цегляні ж потребують найбільше часу для зведення, тому що процес кладки не піддається автоматизації. Розтягнутий у часі процес будівництва та великий обсяг ручної роботи впливають і на вартість квадратних метрів. Якщо порівняти цегляні новобудови з панельними чи монолітно-каркасними, стане помітною різниця і в ціні, і в термінах здачі в експлуатацію.
Місце будівництва
Локація також відіграє важливу роль у визначенні термінів будівництва. Якщо місце забудови віддалене від основних доріг або меж міста, це може уповільнити процес зведення будинку. І питання полягає не тільки в тому, що доведеться витрачати більше часу на доставку матеріалів.
Житловий комплекс, розташований на значній відстані від міста, – це проблема для забудовника. Адже девелоперу доведеться витратити час на підготовку комунікацій, монтаж труб, прокладання нових асфальтованих доріг, встановлення насосного обладнання, облаштування котелень тощо. Усе це збільшує загальний час будівництва.
Отже, якщо забудовник вибрав локацію в межах міста, для здійснення планів йому знадобиться, скоріше за все, менше часу, ніж при виборі місця розташування в передмісті, де немає потрібних комунікацій.
Надійність забудовника та його попередній досвід
Для загального розуміння картини потрібно оцінити й репутацію будівельної компанії та віднайти інформацію про її попередні об’єкти. Це дасть можливість зрозуміти, наскільки забудовник взагалі дотримується заявлених строків. Адже мало хто вказує реальні дати закінчення будівництва.
Девелопери, що мають в арсеналі проблемні об’єкти, з більшою ймовірністю вчергове затримають здачу житлового комплексу. Тому до підписання договору купівлі-продажу квартири варто дізнатися про попередні проекти забудовника й підрахувати середній строк затримки введення будинку в експлуатацію. Так вийде хоча б приблизно оцінити, як довго доведеться чекати на передачу житла у власність.
На жаль, навіть найнадійніший забудовник не може надати гарантійні зобов’язання, що побудує об’єкт і введе його в експлуатацію точно в заявлений строк. Багато компаній корегують терміни в ході будівництва. Це відбувається з кількох причин:
- девелопер свідомо дав нереальні прогнози – зазвичай такий хід використовують у маркетингових цілях, щоб більше людей купили нерухомість, адже всі хочуть якомога скоріше отримати у власність нове житло;
- некоректний розрахунок – молоді будівельні компанії можуть переоцінити свої можливості та не врахувати складнощі;
- забудовник стикнувся з проблемами – у ході будівництва можуть виникати різноманітні перешкоди, наприклад, незапланований переніс комунікацій, невиконання зобов’язань підрядниками тощо;
- фінансові труднощі – слабкий продаж квартир або ж черговий стрибок курсу долара до гривні може негативно вплинути на швидкість будівництва.
Варто пам’ятати і про інші фактори. Терміни можуть зрости на 30-50%, якщо на них впливає ще й несприятливий економічний або ж політичний стан у країні.
Ніхто не може гарантувати, що новобудову зможуть завершити в зазначений строк. Тому не завадить скористатися приведеними вище підрахунками, щоб мати приблизне уявлення про реальні терміни здачі об’єкта. До того ж необхідно самостійно контролювати процес будівництва. Можна відвідувати будівельний майданчик, дивитися фото на сайті забудовника, перевіряти оновлення в проектній документації або ж час від часу контактувати з представниками девелопера.
